Оценка торгового помещения определяет рыночную стоимость магазина, помещения стрит-ритейла или блока в торговом центре с учётом трафика, линии застройки и состава арендаторов.

Первая линия у метро и вторая линия во дворе дают разную ставку аренды даже в одном доме, а якорный арендатор с длинным договором меняет и доход, и риск объекта.

Считаем и сам объект, и арендный поток: ставку за метр, вакансию по формату, операционные расходы, которые несёт собственник.

Отчёт по 135-⁠ФЗ и федеральным стандартам принимают банки при залоге, суд и партнёры по сделке.

Работаем с помещениями стрит-ритейла, отделами в торговых центрах и отдельно стоящими магазинами.

Стоимость работот 30 000 ₽

ФорматОтчёт в бумаге и в электронном виде

Где работаемМосква и вся Россия

Срок. Отчёт по торговому помещению обычно готов за три-пять рабочих дней после осмотра, крупный торговый центр с несколькими арендаторами считают дольше.

Оставить заявку +7 495 741-60-71

Оценка торгового помещения в Москве: трафик и ставка аренды

Работа

Что входит в оценку торгового помещения

Осмотр помещения: витрина, вход, трафик у входа, состояние инженерии и отделки, парковка для покупателей
Анализ локации: линия застройки, транспортная доступность, состав окружения и конкурентов поблизости
Доходный подход: ставка аренды за метр, вакансия по формату торговли, операционные расходы, капитализация дохода
Сравнительный подход по сделкам и предложениям на продажу похожих торговых помещений
Разбор договора с якорным или основным арендатором: срок, ставка, право на продление
Проверка прав на помещение и на долю в местах общего пользования, если объект в торговом центре
Отчёт с расчётными таблицами и обоснованием итоговой стоимости

Ситуации

Когда заказывают оценку торгового помещения

Помещение идёт в залог по кредиту

Считаем рыночную стоимость и ликвидность по ФСО № 9 с учётом формата торговли и состава арендаторов

Покупаете или продаёте помещение стрит-ритейла

Даём независимую цифру и показываем, какую часть цены держит трафик, а какую действующий арендатор

Налог на имущество считают от кадастровой стоимости, а она завышена

Готовим отчёт о рыночной стоимости для заявления в бюджетное учреждение по статье 22.1 закона 237-⁠ФЗ

Спор с арендатором о размере ставки

Считаем рыночную ставку аренды на нужную дату и готовим отчёт для переговоров или суда

Помещение вносят в уставный капитал или ставят на баланс

Денежную оценку неденежного вклада делает независимый оценщик по пункту 2 статьи 66.2 Гражданского кодекса

Документы

Какие документы нужны для оценки торгового помещения

Достаточно копий или сканов. Если чего-то нет, скажем, где это получить.

Выписки из ЕГРН на помещение и на зданиеТехнический паспорт или технический план с экспликациейДействующие договоры аренды: ставка, срок, индексация, право на продлениеДанные о трафике и заполненности площадей, если объект в торговом центреПравоустанавливающие документы и реквизиты собственникаДоговор аренды земельного участка, если земля не в собственности

Порядок работы

Как проходит оценка торгового помещения

Заявка и документы

Уточняем цель оценки, вид стоимости и дату. Согласовываем задание на оценку по ФСО IV и договор, запрашиваем документы и действующие договоры аренды.

Осмотр помещения

Оценщик фиксирует витрину, вход, трафик, состояние отделки и инженерии, парковку и подъезд для покупателей.

Расчёт рыночной стоимости

Считаем доходным подходом по рыночной ставке аренды и вакансии, проверяем сравнительным по сделкам с похожими помещениями.

Отчёт и передача

Отчёт нумеруется, прошивается, подписывается оценщиком и скрепляется печатью. Отдаём бумажный экземпляр и электронный файл.

По каким законам работаем

Работа опирается на закон от 29.07.1998 № 135-⁠ФЗ: статья 11 задаёт содержание отчёта, статья 12 отводит рекомендуемой стоимости шесть месяцев.
Расчёт ведётся по стандартам ФСО I, II, III, IV, V и VI (приказ Минэкономразвития от 14.04.2022 № 200), ФСО № 7 «Оценка недвижимости» (приказ от 25.09.2014 № 611) и, для залоговых сделок, ФСО № 9 «Оценка для целей залога» (приказ от 01.06.2015 № 327).
Рыночная арендная плата определяется по пункту 9 ФСО № 7. Неденежный вклад в уставный капитал оценивает независимый оценщик по пункту 2 статьи 66.2 Гражданского кодекса.
Налоговая часть работает через статью 378.2 Налогового кодекса и статью 22.1 закона от 03.07.2016 № 237-⁠ФЗ.

Стоимость

Сколько стоит оценка торгового помещения

За что	Стоимость
Помещение стрит-ритейла до 500 кв.м	от 30 000 ₽
Торговое помещение до 1000 кв.м	от 45 000 ₽
Торговый блок или зал до 5000 кв.м	от 60 000 ₽
Торговый центр свыше 5000 кв.м	от 90 000 ₽

Точную стоимость называем после того, как увидим документы по объекту.

Частые вопросы

О чём спрашивают про оценку торгового помещения

Помещение до 500 кв.м от 30 000 ₽, до 1000 кв.м от 45 000 ₽, до 5000 кв.м от 60 000 ₽, торговый центр свыше 5000 кв.м от 90 000 ₽. На цену влияют площадь и число арендаторов, чьи договоры нужно разобрать.

Ставка аренды в торговле привязана к потоку покупателей мимо витрины, а не только к метражу. Два одинаковых по площади помещения на первой и второй линии могут стоить по-разному в полтора-два раза, это видно из сопоставления сделок по локации.

Длинный договор с сетевым арендатором снижает риск дохода и обычно повышает стоимость, если ставка рыночная. Если ставка ниже рынка, а договор долгий, это давит на цену, потому что сменить арендатора быстро нельзя.

Если объект попал в перечень по статье 378.2 Налогового кодекса, налог считают от кадастровой стоимости. Её можно установить в размере рыночной по статье 22.1 закона 237-⁠ФЗ, отчёт подаётся в бюджетное учреждение, срок рассмотрения тридцать календарных дней.

По статье 12 закона 135-⁠ФЗ итоговая стоимость рекомендуется для сделки шесть месяцев с даты составления отчёта. При смене арендатора или заметном движении ставок в локации стоимость стоит пересчитать раньше.

У торгового помещения решают трафик, линия застройки и формат, у офиса класс здания и качество управления. Доходный подход общий, но круг аналогов и корректировки разные.

Рядом

Смежные услуги

Оценка коммерческой недвижимости Оценка арендной ставки Оценка торгового оборудования

Заявка

Поможем оценить торговое помещение

Учитываем трафик, линию застройки и класс торгового центра, разбираем договор с арендатором и считаем арендный поток. Отчёт готовим для сделки, залога, суда или налога.

Позвонить