Оценка коммерческой недвижимости определяет рыночную стоимость офиса, склада, торгового помещения, производственного здания или иного нежилого объекта на конкретную дату.

Мы считаем не только сам объект, но и арендный поток, который он приносит: для коммерческой недвижимости это часто главная часть цены.

В расчёт входят ставка аренды по рынку, вакансия, операционные расходы собственника и ставка капитализации по классу объекта и локации.

Отчёт готовится по закону 135-⁠ФЗ и федеральным стандартам, в форме, которую требуют банки при залоге, суд, налоговая и партнёры по сделке.

Каждую группу объектов оцениваем по её особенностям: у офиса это класс здания и ставка за метр, у склада высота потолков и число доков, у завода состав оборудования и подъездные пути.

Стоимость работот 30 000 ₽

ФорматОтчёт в бумаге и в электронном виде

Где работаемМосква и вся Россия

Срок. Отчёт по коммерческому объекту обычно готов за три-семь рабочих дней после осмотра, комплекс из нескольких зданий или объект с большим числом арендаторов оценивается дольше.

Оставить заявку +7 495 741-60-71

Оценка коммерческой недвижимости в Москве: офис, склад, завод

Работа

Что входит в оценку коммерческой недвижимости

Осмотр объекта: класс здания, состояние конструктива и инженерии, текущая занятость площадей, парковка и подъезд
Анализ рынка аренды в локации: ставки, вакансия, условия у сопоставимых объектов того же класса
Доходный подход: расчёт потенциального и действительного валового дохода, вычет операционных расходов, капитализация или дисконтирование денежного потока
Сравнительный подход по сделкам и предложениям на продажу похожих объектов
Затратный подход для специализированных зданий, где рынка аналогов почти нет
Проверка прав на здание и на землю под ним, срок и условия действующих договоров аренды
Согласование результатов подходов и отчёт с расчётными таблицами и источниками данных

Ситуации

Когда заказывают оценку коммерческой недвижимости

Здание идёт в залог по кредиту на развитие бизнеса

Считаем рыночную стоимость и ликвидность по ФСО № 9, банк получает и величину обеспечения, и срок его возможной продажи

Покупаете или продаёте офис, склад или торговое помещение

Даём независимую цифру для переговоров и отдельно показываем, сколько стоимости держится на арендном потоке

Налог на имущество считают от кадастровой стоимости, а она завышена

Готовим отчёт о рыночной стоимости для заявления в бюджетное учреждение по статье 22.1 закона 237-⁠ФЗ

Объект вносят в уставный капитал или ставят на баланс

Денежную оценку неденежного вклада делает независимый оценщик по пункту 2 статьи 66.2 Гражданского кодекса

Спор с арендатором, контрагентом, раздел имущества

Готовим отчёт для суда и, если потребуется, поясняем расчёт в заседании

Документы

Какие документы нужны для оценки коммерческой недвижимости

Достаточно копий или сканов. Если чего-то нет, скажем, где это получить.

Выписки из ЕГРН на здание или помещение и на земельный участок под нимТехнический паспорт или технический план с поэтажными планами и экспликациейДействующие договоры аренды: ставки, сроки, индексация, состав операционных расходовДанные о фактической занятости площадей и о вакансии за последний годПравоустанавливающие документы и реквизиты собственникаСправка о балансовой стоимости, если оценка нужна для учёта или залога

Порядок работы

Как проходит оценка коммерческой недвижимости

Заявка и документы

Уточняем цель оценки, вид стоимости и дату. Согласовываем задание на оценку по ФСО IV и договор, запрашиваем правоустанавливающие документы и договоры аренды.

Осмотр объекта

Оценщик фиксирует класс здания, состояние конструктива, инженерные системы, парковку, подъездные пути и фактическую занятость площадей.

Расчёт рыночной стоимости

Считаем доходным подходом по рыночным ставкам аренды и вакансии, проверяем сравнительным по сделкам, при необходимости добавляем затратный. Результаты согласуем с обоснованием весов.

Отчёт и передача

Отчёт нумеруется, прошивается, подписывается оценщиком и скрепляется печатью юридического лица. Отдаём бумажный экземпляр и электронный файл.

По каким законам работаем

Работа опирается на закон от 29.07.1998 № 135-⁠ФЗ: статья 11 задаёт содержание отчёта, статья 12 отводит рекомендуемой стоимости шесть месяцев с даты составления, а статья 8 делает оценку обязательной для имущества государства и муниципалитетов, включая передачу в аренду.
Расчёт ведётся по федеральным стандартам ФСО I, II, III, IV, V и VI (приказ Минэкономразвития от 14.04.2022 № 200), ФСО № 7 «Оценка недвижимости» (приказ от 25.09.2014 № 611) и, для залоговых сделок, ФСО № 9 «Оценка для целей залога» (приказ от 01.06.2015 № 327).
Неденежный вклад в уставный капитал оценивает независимый оценщик по пункту 2 статьи 66.2 Гражданского кодекса.
Сведения об объекте берутся из ЕГРН по закону от 13.07.2015 № 218-⁠ФЗ.

Стоимость

Сколько стоит оценка коммерческой недвижимости

За что	Стоимость
Помещение или здание до 500 кв.м	от 30 000 ₽
Помещение или здание до 1000 кв.м	от 45 000 ₽
Помещение или здание до 5000 кв.м	от 60 000 ₽
Помещение или здание свыше 5000 кв.м	от 90 000 ₽

Точную стоимость называем после того, как увидим документы по объекту.

Частые вопросы

О чём спрашивают про оценку коммерческой недвижимости

Помещение или здание до 500 кв.м от 30 000 ₽, до 1000 кв.м от 45 000 ₽, до 5000 кв.м от 60 000 ₽, свыше 5000 кв.м от 90 000 ₽. Цена зависит от площади, числа арендаторов и цели оценки.

Берём фактические ставки по действующим договорам либо рыночные ставки по аналогам, если объект пустует или сдан ниже рынка. Из валового дохода вычитаем вакансию и операционные расходы, остаток капитализируем по ставке, которая отражает риск объекта и локации.

Да, если участок в собственности, он входит в единый объект оценки. Если земля в аренде у города, стоимость зависит от оставшегося срока договора и размера платы.

Если объект попал в перечень по статье 378.2 Налогового кодекса, налог считают от кадастровой стоимости. Её можно установить в размере рыночной по статье 22.1 закона 237-⁠ФЗ через бюджетное учреждение, срок рассмотрения тридцать календарных дней.

По статье 12 закона 135-⁠ФЗ итоговая стоимость рекомендуется для сделки шесть месяцев с даты составления отчёта. Для объекта с меняющейся арендной ставкой этот срок стоит учитывать заранее.

Каждый тип объекта считают по своим параметрам: у офиса это класс здания и ставка за метр, у склада высота потолков и число доков, у завода состав оборудования и подъездные пути. Доходный подход общий, входные данные разные.

Рядом

Смежные услуги

Оценка офисного помещения Оценка торгового помещения Оценка склада Оценка здания целиком

Заявка

Поможем оценить коммерческую недвижимость

Выезжаем на объект, разбираем договоры аренды и считаем стоимость доходным, сравнительным и затратным подходом. Отчёт готовим под вашу цель: залог, сделку, суд или снижение налога.

Позвонить