Что входит в возмещение при изъятии по КРТ

По статье 281 ГК РФ и пункту 2 статьи 56.8 Земельного кодекса это рыночная стоимость объекта и прекращаемых прав на него, убытки от изъятия, включая невозможность исполнить обязательства перед третьими лицами, и упущенная выгода. Для жилых помещений состав возмещения подробно расписан в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса: там прямо названы переезд, временное жильё, поиск и оформление другого помещения, досрочное прекращение обязательств.

На какую дату считают стоимость

По нежилой застройке рыночная стоимость определяется исходя из разрешённого использования участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии (пункт 5 статьи 56.8 ЗК РФ). По жилым помещениям в границах КРТ жилой застройки возмещение считают на день, предшествующий дню принятия решения о комплексном развитии территории (статья 32.1 ЖК РФ). Дату мы фиксируем в задании на оценку до начала расчёта.

Сколько времени даётся на подписание соглашения

Меньше, чем при обычном изъятии. По части 9 статьи 56.12 ЗК РФ на подписание соглашения отводится один месяц со дня, когда правообладателю дали возможность ознакомиться с проектом, после чего уполномоченный орган идёт в суд. Для сравнения, в общем порядке изъятия на это отведено девяносто дней (пункт 10 статьи 56.10 ЗК РФ).

Можно ли не согласиться с суммой, которую посчитала другая сторона

Да. Принудительное отчуждение имущества допускается только при предварительном и равноценном возмещении (часть 3 статьи 35 Конституции РФ), и правообладатель вправе представить свой отчёт на переговорах и в суде. Причём по части 13 статьи 56.12 ЗК РФ решение суда об изъятии обжалуется только в части размера возмещения, поэтому цифра остаётся единственным предметом спора. Итоговую сумму определяет суд.

Зачем оценка, если решения ещё не принято

Чтобы посчитать раньше другой стороны. Размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю проекта соглашения (пункт 7 статьи 56.8 ЗК РФ), так что предложение приходит с расчётом двухмесячной давности. Своя цифра, посчитанная заранее, оставляет время собрать документы о доходности и решить, идти на соглашение или готовиться к спору.

Цели оценки

Оценка недвижимости при изъятии по программе КРТ

Комплексное развитие территорий перекраивает целые кварталы: бывшие промзоны, ветхую застройку, площадки, которые город считает используемыми неэффективно. Когда объект попадает в границы КРТ, спор идёт уже не о самом изъятии, а о цифре возмещения.

И цифра эта шире рыночной стоимости объекта: по статье 281 ГК РФ и статье 56.8 Земельного кодекса в возмещение входят ещё реальный ущерб, убытки от досрочного прекращения прав и упущенная выгода, а про них правообладатели вспоминают в последнюю очередь.

Мы считаем каждую часть отдельной строкой и обосновываем её, чтобы у собственника или арендатора была своя проверяемая сумма для переговоров и для суда.

Отдельная работа это предварительная оценка, когда решений ещё нет: она показывает порядок цифр заранее, до того как придёт проект соглашения с уже готовой суммой.

Стоимость работот 12 000 ₽

ФорматОтчёт в бумаге и в электронном виде

Где работаемМосква и вся Россия

Срок. Отчёт по одному объекту обычно готов за три-пять рабочих дней после осмотра, а расчёт убытков и упущенной выгоды добавляет времени: тут всё решает объём документов о деятельности и число действующих договоров.

Оставить заявку +7 495 741-60-71

Оценка недвижимости при изъятии по программе КРТ

Работа

Что входит в оценку при изъятии по программе КРТ

Разбор решения о КРТ и границ территории: попадает объект целиком или только частью
Осмотр объекта с фотофиксацией состояния, отделки, инженерных систем и фактического использования
Расчёт рыночной стоимости здания, помещения, участка или прав на них на ту дату, которую задаёт закон
Расчёт реального ущерба: переезд, демонтаж и монтаж оборудования, обустройство на новом месте, оформление прав
Расчёт упущенной выгоды и убытков от досрочного прекращения прав, включая расторжение договоров аренды
Проверка суммы из проекта соглашения: что в неё вошло, что пропущено, на какую дату посчитано
Отчёт с расчётными таблицами и источниками, пригодный для переговоров и для приложения к иску

Ситуации

Когда заказывают оценку при изъятии по программе КРТ

Объект попал в границы проекта КРТ, решения об изъятии пока нет

Делаем предварительную оценку, чтобы вы знали порядок суммы раньше, чем придёт проект соглашения

В предложенном расчёте стоит только стоимость объекта, про убытки ни слова

Считаем реальный ущерб и упущенную выгоду отдельными строками и показываем, что в предложенную сумму не вошло

Арендуете помещение в изымаемом здании, договор прекращают досрочно

Считаем убытки арендатора: переезд, простой, неотделимые улучшения, обязательства перед третьими лицами

В помещении работает магазин, кафе или производство

Отдельно считаем потери от остановки деятельности и от разрыва сложившегося клиентского потока

Не согласны с размером возмещения и готовитесь спорить в суде

Готовим отчёт с прослеживаемым расчётом для возражений на проект соглашения или для судебного спора о сумме

Изымают участок с недостроем или действующей производственной площадкой

Оцениваем объект незавершённого строительства и оборудование отдельно и обосновываем, почему они входят в возмещение

Документы

Какие документы нужны для оценки при изъятии по программе КРТ

Достаточно копий или сканов. Если чего-то нет, скажем, где это получить.

Выписка из ЕГРН и правоустанавливающие документы на объект и на земельный участок под нимРешение о комплексном развитии территории и решение об изъятии, если они уже принятыПроект соглашения об изъятии вместе с расчётом возмещения, который к нему приложенДоговоры аренды и субаренды: сроки, ставки, условия досрочного расторженияДокументы о деятельности на объекте: отчётность, обороты, договоры с контрагентами и поставщикамиТехнический паспорт или технический план с поэтажными планами и экспликацией

Порядок работы

Как проходит оценка при изъятии по программе КРТ

Заявка и разбор ситуации

Смотрим, на какой стадии проект: есть ли решение о КРТ, принято ли решение об изъятии, получен ли проект соглашения. От этого зависит дата, на которую считается стоимость.

Осмотр и сбор исходных сведений

Оценщик выезжает на объект, фиксирует состояние и фактическое использование, забирает договоры и документы о доходности, по которым потом считаются убытки.

Расчёт возмещения по частям

Считаем рыночную стоимость объекта, отдельно реальный ущерб, отдельно упущенную выгоду и убытки от досрочного прекращения прав. За каждой цифрой стоит своё обоснование.

Отчёт и сопровождение спора

Передаём отчёт с расчётными таблицами. По запросу оценщик поясняет расчёт на переговорах с уполномоченным органом и в судебном заседании.

По каким законам работаем

Комплексное развитие территории регулирует глава 10 Градостроительного кодекса РФ, статьи с 64 по 71: статья 64 задаёт цели, статья 65 виды (жилой застройки, нежилой застройки, незастроенной территории и по инициативе правообладателей), статья 66 порядок принятия и реализации решения, статья 67 само решение о КРТ, статьи 68 и 69 договор о КРТ и порядок его заключения.
Изъятие недвижимости для КРТ идёт по главе VII.1 Земельного кодекса РФ, а особенности такого изъятия собраны в статье 56.12: по части 9 на подписание соглашения даётся один месяц, по части 13 решение суда об изъятии обжалуется только в части размера возмещения.
Состав возмещения задают статьи 279 и 281 ГК РФ и статья 56.8 ЗК РФ: рыночная стоимость объекта и прекращаемых прав, убытки, включая упущенную выгоду, при этом стоимость считается исходя из разрешённого использования на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии (пункт 5), а сам размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления проекта соглашения (пункт 7).
Для жилых помещений в границах КРТ жилой застройки действует статья 32.1 ЖК РФ с отсылкой к части 7 статьи 32 ЖК РФ.
Принудительное отчуждение имущества допускается только при предварительном и равноценном возмещении (часть 3 статьи 35 Конституции РФ).
Оценка при изъятии для государственных и муниципальных нужд обязательна по статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-⁠ФЗ, отчёт составляется по статье 11 того же закона, федеральным стандартам ФСО I, II, III, IV, V и VI (приказ Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200) и ФСО № 7 «Оценка недвижимости» (приказ от 25.09.2014 № 611).
В Москве проекты КРТ ведёт город: решения принимает Правительство Москвы, а порядок взаимодействия органов исполнительной власти по территориям нежилой застройки утверждён постановлением Правительства Москвы от 23.03.2021 № 331-⁠ПП.

Стоимость

Сколько стоит оценка при изъятии по программе КРТ

За что	Стоимость
Земельный участок до 15 соток	от 12 000 ₽
Земельный участок свыше 15 соток	от 20 000 ₽
Помещение или здание до 500 кв.м	от 30 000 ₽
Помещение или здание до 5 000 кв.м	от 60 000 ₽

Точную стоимость называем после того, как увидим документы по объекту.

Частые вопросы

О чём спрашивают про оценку при изъятии по программе КРТ

По статье 281 ГК РФ и пункту 2 статьи 56.8 Земельного кодекса это рыночная стоимость объекта и прекращаемых прав на него, убытки от изъятия, включая невозможность исполнить обязательства перед третьими лицами, и упущенная выгода.

Для жилых помещений состав возмещения подробно расписан в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса: там прямо названы переезд, временное жильё, поиск и оформление другого помещения, досрочное прекращение обязательств.

По нежилой застройке рыночная стоимость определяется исходя из разрешённого использования участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии (пункт 5 статьи 56.8 ЗК РФ).

По жилым помещениям в границах КРТ жилой застройки возмещение считают на день, предшествующий дню принятия решения о комплексном развитии территории (статья 32.1 ЖК РФ).
Дату мы фиксируем в задании на оценку до начала расчёта.

Меньше, чем при обычном изъятии.

По части 9 статьи 56.12 ЗК РФ на подписание соглашения отводится один месяц со дня, когда правообладателю дали возможность ознакомиться с проектом, после чего уполномоченный орган идёт в суд.
Для сравнения, в общем порядке изъятия на это отведено девяносто дней (пункт 10 статьи 56.10 ЗК РФ).

Да. Принудительное отчуждение имущества допускается только при предварительном и равноценном возмещении (часть 3 статьи 35 Конституции РФ), и правообладатель вправе представить свой отчёт на переговорах и в суде.

Причём по части 13 статьи 56.12 ЗК РФ решение суда об изъятии обжалуется только в части размера возмещения, поэтому цифра остаётся единственным предметом спора.
Итоговую сумму определяет суд.

Чтобы посчитать раньше другой стороны.

Размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю проекта соглашения (пункт 7 статьи 56.8 ЗК РФ), так что предложение приходит с расчётом двухмесячной давности.
Своя цифра, посчитанная заранее, оставляет время собрать документы о доходности и решить, идти на соглашение или готовиться к спору.

Участок до 15 соток от 12 000 ₽, свыше 15 соток от 20 000 ₽, помещение или здание до 500 кв.м от 30 000 ₽, до 5 000 кв.м от 60 000 ₽. Расчёт реального ущерба и упущенной выгоды в эти строки не входит и считается отдельно: цену по нему называем после разговора о ситуации и просмотра документов.

Рядом

Смежные услуги

Оценка при изъятии для государственных нужд Оценка коммерческой недвижимости Оценка земельного участка

Заявка

Поможем посчитать возмещение при изъятии по КРТ

Определим рыночную стоимость объекта, добавим реальный ущерб, упущенную выгоду и убытки от досрочного прекращения прав, соберём отчёт для переговоров с городом или для суда. Итоговый размер возмещения при споре определяет суд, наша часть это точный и проверяемый расчёт.